Assembly’nin Atıl AVM Mülkünü Yeniden İşlevlendirerek Karlı Hale Getiren, Hospitality ve Kulüp Modeliyle Marka Değerini Artıran Dönüşümü
Assembly, Ankara’nın Oran bölgesinde yer alan ve uzun süredir düşük performans gösteren bir AVM katını, stratejik bir hamleyle çok işlevli bir kulüp modeline dönüştürerek; 10 bin metrekareye yayılan bir yaşam ve kiralanabilir yeni nesil ofis alanları yarattı.
Proje, yalnızca fiziksel değil; deneyim odaklı ve değer üretimini artıran bütüncül bir ekonomik dönüşümün örneği olarak öne çıktı.
Lokasyon:
Ankara’nın Kalbinde Sessiz Potansiyel
AVM’nin üst katında konumlanan geniş alan, uzun yıllar boyunca sınırlı ziyaretçi trafiği, düşük marka ilgisi ve yetersiz ticari getiri nedeniyle atıl durumdaydı. Assembly yatırımcı mal sahibi ile bu alanı yalnızca fiziksel bir boşluk değil, potansiyel barındıran bir stratejik fırsat olarak değerlendirdi.
Proje, Ankara'nın diplomatik ve iş çevrelerinin kesişim noktası olan Oran semtinde konumlandı. 2021 yılında başlatılan dönüşüm süreci, yaklaşık iki yıllık bir hazırlık ve uygulama aşamasının ardından, 2023 yılında faaliyete geçti. Başlangıçta 8.000 metrekarelik bir alanda hayata geçirilen proje, kısa sürede yakaladığı başarı sonrası 2.000 metrekarelik ek alanla genişletilerek toplamda 10.000 metrekareye ulaştı. İkinci yılın sonunda %85 doluluk oranına ulaşan yapı, hem ticari hem de topluluk temelli hedeflerini büyük ölçüde gerçekleştirmiş oldu.
Dönüşümün Vizyonu:
Bir AVM Katından Community Club’a
Proje, hospitality perspektifiyle kurgulanan bir kulüp modeline dönüştürüldü. Gastronomi, wellness, çalışma ve network alanları bir araya getirildi; ancak bu bileşenler tekil hizmetler olarak değil, entegre ve küratöryel bir deneyim olarak tasarlandı. Amacımız, sadece kullanıcı değil; aynı zamanda yeni bir topluluk yaratmaktı.
Mimari Yaklaşım
Assembly’nin mekâna dair vizyonu, fiziksel alanları yalnızca çalışma noktaları olarak değil; sosyalleşmeden dinlenmeye, üretimden kültürel etkileşime kadar uzanan çok yönlü deneyim alanları olarak ele alan bir yaklaşıma dayanıyor. Bu vizyon, Assembly Design Atelier öncülüğünde ve tasarım stüdyosu Urbanjobs iş birliğiyle hayata geçirildi.
Projede, yüksek tavanlı ve atıl durumdaki geniş bir alışveriş alanı; esneklik, hospitality ve wellness odaklı bir yaşam senaryosuna dönüştürüldü. Geleneksel ofis anlayışının ötesine geçen bu kurgu, bireysel odaklanma, sosyal buluşmalar, dinlenme ve kültürel üretim gibi farklı kullanımları bir araya getiren dengeli bir deneyim sundu.
Sonuç olarak, Ankara’nın klasik bürokratik ofis anlayışına alternatif sunan; daha canlı, çok yönlü, esnek ve kullanıcı etkileşimine açık bir mekân kurgusu ortaya çıktı.
Ana Bileşenler ve Katma Değer
Alanın merkezine konumlandırılan Arc Brasserie, gün boyu kullanım senaryolarına cevap verirken hem üyeler hem dış misafirler için sofistike ama erişilebilir bir gastronomi deneyimi sundu.
Bar & lounge alanları, gündüzden geceye dönüşebilen dinamikleriyle sosyalleşmeyi yeniden tanımladı.
Butik catering altyapısı, toplantı odalarına ve etkinliklere entegre servis sundu.
Event servisi hem kulüp içi davetlerde hem dış mekanlarda kullanılabilecek mobil bir model haline geldi.
Menü tasarımları, yerel ve global mutfaklar arasında bir köprü kurarak Ankara’nın gastronomi sahnesine katkı sundu.
Yoga ve nefes atölyeleri için ayrılan sessiz alanlar, mental odaklanmayı önceledi.
Kısa süreli kullanıma açık Recharge Rooms, gün içindeki yoğun tempo arasında hızlı ve pratik bir dinlenme imkânı sağladı.
Masaj & terapi odaları ise başkentin hızına karşı, derin gevşeme ve zihinsel dengeyi önceleyen bir yaşam ritmi sundu.
Sunulan servisler, iş dünyasının stresine karşı sağlıklı bir yaşam alternatifi olarak benimsendi.
Tüm gün erişime açık bireysel ofis birimleri, özellikle diplomatik ve kurumsal kullanıcılar için ikinci bir merkez hâline geldi. Ortak çalışma alanları ise sadece iş yapmak için değil, tanışmak ve etkileşim kurmak için de kullanıldı. Boardroom, video konferans kabinleri ve hızlı toplantı alanları, esnek ama şık bir çalışma düzeni sundu.
Ofis seçenekleri, 15–50 m² arasında değişen hazır alanlardan, 100–500 m² arası özelleştirilebilir suitelere kadar çeşitlendi. Bazı birimler, özel teraslara, çift kat yüksekliğe ve asma katlı odalara sahip. Daha kalabalık ekipler için, 6 adede kadar özel oda içeren modüler yapılar da mümkün kılındı.
Kişilerin kendilerini doğal bir rahatlık içinde, aynı zamanda özenli bir atmosferin parçası olarak hissettikleri bir sosyalleşme ortamı kurgulandı. Tadım akşamları, panel serileri, özel buluşmalar gibi küratörlü etkinliklerle yüksek katılım sağlandı.
Üyeleri tanıştırma senaryoları "Matchmaking Lunch" gibi özel formatlarla hayata geçti. Uluslararası üyelik modeli sayesinde İstanbul, Bodrum gibi Assembly lokasyonları arasında bağ kuruldu.
Farklı ölçeklerde kullanım senaryolarına cevap verebilecek alanlar, hem günlük çalışma rutinlerini hem de katmanlı yaşam pratiklerini destekleyecek şekilde kurgulandı. Blue Lounge, Urban Terrace ve Scale Up Lounge gibi alanlar; açık hava etkinliklerinden farklı dikeylerde buluşmalara ev sahipliği yaparken, Library ve Cabana gibi daha odaklı mekânlar bireysel çalışma ve informal görüşmeler için kullanıldı.
Bu sosyal alanları tamamlayan fonksiyonel odalar ise, içerik üretiminden mindfulness’a, ebeveynlikten gün içi dinlenmeye kadar bütünsel bir destek sunarken, Podcast Studio, Meditation Room, Child Care Room ve Recharge Room gibi birimler, kullanıcıların yalnızca verimli değil, aynı zamanda insan merkezli ve yaşanabilir bir mekânda vakit geçirmelerini mümkün kıldı.
Bütün bu deneyim katmanlarını görsel ve kültürel olarak zenginleştiren sanat galerisi, hem programlı sergilere hem de gündelik karşılaşmalara alan açarak mekânın estetik boyutunu güçlendirdi.
Dönüşümün Sonuçları ve Etkileri
01
AVM’ye Etkisi
Ziyaretçi trafiğinde ve mekânda geçirilen sürede belirgin artış sağlandı.
AVM’deki diğer bağımsız markalar, bu dönüşümle iş birliği olanaklarını araştırmaya başladı.
AVM yönetimi, boşta olan diğer alanlar için Assembly yaklaşımına benzer modelleri değerlendirmeye aldı.
02
Yeni İş Birlikleri
Diplomatik çevrelere özel programlar düzenlenmeye başlandı. Global şirketler, üyelik ve etkinlik ortaklıklarıyla sürece dahil oldu. Yerel eğitmenler, sanatçılar ve girişimcilerle içerik bazlı yeni iş birlikleri kuruldu.
Arc Brasserie’deki jazz geceleri, şarap ve kahve tadımları, yoga etkinlikleri, yeni yıl marketleri ve Assembly Talks ile Book Club gibi özgün seriler sayesinde lokasyon yalnızca bir iş adresinden çok daha fazlasına dönüştü.
Kanada, Japonya, Belçika, Ukrayna, Meksika, Karadağ, Cibuti gibi 18'den fazla ülkenin büyükelçiliklerini ağırlanırken; Marketing Türkiye C-Level Club, ARYA Women ve SGİD gibi iş dünyasının önemli aktörleriyle iş birlikleri gerçekleşti.
Assembly’nin Dönüştürücü Yaklaşımı: Başkentte Yeni Bir Yaşam Modeli
Assembly, projesiyle yalnızca fiziksel bir mekân tasarlamadı; başkente dair yeni bir yaşam anlayışı sundu. Restoran, wellness ve ofis gibi farklı bileşenleri tekil hizmetler olarak değil, bir bütünün parçaları olarak ele aldı. Bu sayede, deneyimi odağına alan ve kullanıcının hayat ritmine entegre olan bir yapı ortaya çıktı.
Atıl durumda bulunan bir AVM katında başlayan bu dönüşüm, bugün tüm mülkün potansiyelini yeniden tanımlayan stratejik bir başarıya dönüştü. Elçiliklerin, global markaların ve yerel iş dünyasının sahiplendiği bu yeni kulüp kültürü, Assembly’nin hospitality alanındaki uzmanlığı sayesinde hayata geçti.
Finansal Veriler
1 - Projenin ikinci yılının sonunda doluluk oranı %85’e ulaştı. Elde edilen kira performansı, hem bölge hem de şehir ortalamasının anlamlı şekilde üzerine çıkarak projeyi Ankara ofis piyasasında üst segment bir referans noktası hâline getirdi. Mobilyasız ofis birimlerinde kira seviyesi, Oran bölgesi ortalamasının 2,4 katı, Ankara'nın en pahalı ofislerine göre ise 1,5 kat seviyesinde gerçekleşti.
Mobilyalı ofislerde ise Assembly, en yakın rakibinin kira seviyesinin 2,06 katına ulaşarak premium konumunu pekiştirdi.
2- Bu güçlü kira performansı, farklı gelir kalemleriyle desteklendi. Ortak alanlar, küratöryel hospitality servisleri ve etkinlik bazlı mekân kullanımları, baz kira gelirinin üzerine %29 oranında ek gelir yarattı. Sadece fit-out projeleri bile baz kira gelirinin %50’sine eşdeğer ek katkı sağladı. Tüm bu göstergeler, klasik bir AVM katının hospitality odaklı bir işletme modeliyle nasıl çok katmanlı bir değere dönüştürülebileceğinin finansal bir kanıtı oldu.
3 - Üyelik modellerinde en yüksek paket yıllık 2.000 USD, bir alt paket ise 1.800 USD seviyesinde gerçekleşti. Toplam 400'den fazla aktif üye sayısına ulaşıldı.
4 - 2024 yılında 196 etkinlik, 40 yemekli toplantı düzenleyerek 40.000’i aşkın katılımcıya ulaşıldı.
5 - Dönüşümünün dijital yansımaları da dikkat çekici. Projenin lansmanından itibaren sosyal medya platformlarında yürütülen stratejik iletişim çalışmaları sayesinde, kulüp atmosferi yalnızca fiziksel kullanıcılarla sınırlı kalmadı; lokasyonun dijital persona’sı da güçlendi. Instagram ve LinkedIn üzerinden kurgulanan içerikler sayesinde, mekânın küratörlü yaşam tarzı deneyimi geniş bir kitleye ulaştırıldı. 2024 itibarıyla dijital içerikler toplamda +6 milyon erişim, +40 bin etkileşim sağladı.
%85
Doluluk Oranı
x2,4
Bölge Ortalamasına Göre Kira
+40.000
Etkinlik Katılımcısı
